Markt voor kantoren, bedrijfsruimte en winkels

De markten voor bedrijfsmatig onroerend waren tijdens de recessiejaren over het algemeen zeer ruim. Bedrijfsruimtemarkt normaliseert sinds 2010 echter flink, de bedrijventerreinenmarkt bleef daarbij achter en liet nog lang weinig vraag zien. Binnen de kantorenmarkt is de vraag constant op een bescheiden niveau, maar het aanbod aan kantoorruimte neemt desondanks af, geholpen door een trend tot transformatie naar andere functies van oudere kantoren op goede locaties. Dat biedt ook kansen voor Nijmegen. De leegstand van vierkante meters winkelruimte neemt tot 2015 steeds toe, zowel in het stadscentrum als daarbuiten. Daarna matigt de winkelleegstand. In het stadscentrum gaan we in oppervlak gemeten van 8,8% in 2016 naar 7,6% zuivere detailhandelsleegstand in 2017. Zonder het voormalige Topshelf-pand daalde begin 2018 de leegstand door tot 6,5%, mét dat pand kwam het bijna op het dubbele uit (12,7%).

Faseverschillen per deelmarkt

De Nijmeegse bedrijfsruimte en kantorenmarkt zijn na 2001 behoorlijk uit balans geraakt. Waar eerst sprake was van (te) krappe situaties (in de kantorenmarkt bijvoorbeeld minder dan 1,5 maal de normale jaarvraag als aanbod), slaat het beeld compleet om naar zeer ruime markten rond 2005. Daarna wordt er weinig kantoornieuwbouw toegevoegd. Bij een bescheiden vraag normaliseert de kantorenmarkt naar een aanbod dat rond drie maal de gemiddelde vraag is. In 2014 en 2015 neemt het aanbod weer toe bij een ongeveer stabiele vraag. Na 2015 daalt het aanbod omdat een deel wordt omgezet naar andere functies (bijvoorbeeld wonen, sloop en studentenhuisvesting). De vraag naar kantoorruimte is constant op een vrij laag niveau. De Nijmeegse kantorenmarkt is in vergelijking tot andere steden wel behoorlijk gezond te noemen.

Bij bedrijfsruimten verruimt de markt zeer sterk rond 2006 tot zes maal de gangbare marktvraag. Daarna normaliseert het aanbod enigszins. Tussen 2008 en 2010 piekt het aanbod weer bij een vrij stabiele vraag. Het aanbod is dan vier maal zo groot als de gemiddelde vraag in de vijf jaar daarvoor. Door goede opnamecijfers, m.n. in 2012, maar mogelijk ook door sloop, normaliseert de markt na 2010 flink. In 2017 is het aanbod afgezet tegen de forse vraag in 2016 klein. Er is inmiddels een krappe markt ontstaan.

Figuur: Ontwikkeling van vraag en aanbod naar vastgoedcategorie: bedrijventerreinenaanbod betreft terstond uitgeefbaar aanbod (gereed om een bouwvergunning te verlenen); bedrijfsruimte betreft de regio Zuidwaal, vanaf 2014 alleen Nijmegen, Beuningen en Wijchen.

Wellicht mede door de concurrentie van aanbod aan bestaande bedrijfsruimten en eerder uitgegeven terreinen, zien we in de bedrijventerreinenmarkt tot aan 2015 nog geen vraagherstel optreden. In 2016 is dat wel het geval.
Door het beschikbaar maken van nieuw terstond uitgeefbaar terrein in 2002/2003 en 2010/2011 treden aanbodpieken op. Daarna moet dat aanbod worden opgenomen door de markt. Dat laatste gaat in 2007 en 2008 erg hard, waardoor de markt snel verkrapt. Op dat moment viel een hoogconjunctuurperiode samen met een ruime beschikbaarheid aan vrij indeelbaar bedrijventerrein en konden enkele zeer grote uitgiften worden gerealiseerd.
Na 2009 zwakt de vraag flink af en ontstaat in combinatie met het aan de markt komen van nieuw aanbod, een veel ruimere markt. Bij de zeer zwakke vraag blijft die ruime markt lang in stand, tot het weer aantrekken van de vraag in 2016. Daarna neemt het terstond uitgeefbaar terreinaanbod geleidelijk af.

De winkelmarkt wordt gevolgd via de leegstand. We zien dat de leegstand tussen 2007 en 2009 duidelijk op een hoger niveau is gekomen. Na 2009 neemt de leegstand geleidelijk weer wat af, zowel binnen als buiten het centrum. Na 2011 loopt de leegstand weer duidelijk op, zowel centraal als decentraal. Daarbij doet zich de leegstand vooral voor in de winkelgebieden gericht op niet-dagelijkse aankopen en veel minder in de buurt- en wijkwinkelcentra gericht op foodaankopen. Die laatste bestedingen zijn ook in de recessie doorgegroeid en de concurrentie van internet is in de foodsector veel minder sterk. Opvallend is dat het winkelcentrum Dukenburg meer leegstand kent, terwijl dat vroeger nauwelijks het geval was.

Het leegstandspercentage (zuivere detailhandelsleegstand in oppervlak, Locatus) van Nijmegen als geheel ligt in januari 2018 op 8,6%. In het winkelgebied Centrum-Nijmegen was de leegstand op dat moment 12,7% tegen 9% gemiddeld in de binnensteden/hoofdwinkelgebieden van de vergelijkingssteden. Overigens fluctueren de leegstandscijfers sterk en wordt de stedenvergelijking beïnvloed door faseverschillen in de ombouw van oude V&D-panden.